前言
今年以來我國疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展成果持續(xù)鞏固,工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定恢復(fù),消費品行業(yè)加快恢復(fù),進出口延續(xù)較快增長態(tài)勢,3月發(fā)布的“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要為未來幾年發(fā)展指明了方向。深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)、浦東社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)、浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)、山東新舊動能轉(zhuǎn)換綜合試驗區(qū)四個改革試點先行,成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈不斷獲得政策加碼,南京、福州都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼出爐,產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)集中布局粵蘇川等省份,與國家戰(zhàn)略高度契合。
圖片來源攝圖網(wǎng) 重點政策 產(chǎn)業(yè):都市圈與多中心同步發(fā)力,產(chǎn)城融合、公募REITs等得到高度重視 我國“十四五”規(guī)劃綱要針對“優(yōu)化提升超大特大城市中心城區(qū)功能”提出,堅持產(chǎn)城融合,完善郊區(qū)新城功能,實現(xiàn)多中心、組團式發(fā)展。目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間格局是都市圈與多中心同步發(fā)力,產(chǎn)城融合、公募REITs等成為其重要推動力。 2021年上半年產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策 資料來源:國新未來科學(xué)技術(shù)研究院整理 地產(chǎn):房企融資、個人房貸收緊力度加大,“3+2”條紅線監(jiān)管范圍擴圍 6月10日,銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴金融論談上提出:那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發(fā)家致富,正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。這意味著地產(chǎn)政策將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位。 從房企融資來看,5月房企融資額1331億,自3月來持續(xù)下降,同比降16%,環(huán)比降20%;平均利率5.7%,環(huán)比升0.3個百分點。其中綠色債券由于融資成本低、政策支持力度大等優(yōu)點,在海外債占比達45%,是上月綠債融資額的近4倍。根據(jù)財聯(lián)社報道,央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍。 圖:2020年5月-2021年5月融資額及平均利率 從購房者融資來看,6月貝殼監(jiān)測的72城主流首套房貸利率5.52%,二套利率5.77%,分別較5月上浮5個、4個基點;房貸平均放款周期50天,較上月延長2天。二套房貸在多城出現(xiàn)延貸、停貸等現(xiàn)象,主要因部分銀行主動調(diào)整信貸投放速度。繼打擊消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)入樓之后,廣深發(fā)布對融資擔(dān)保類公司的監(jiān)管,監(jiān)管對象擴展到非銀行金融機構(gòu)。 圖:貝殼72城主流房貸利率走勢 土地市場 百城量價:受“兩集中”政策影響,土地成交均“量跌價漲” 從成交量來看,2021年1-5月,全國100個大中城市土地成交建面3.9億平,同比減少19%。分類型來看,呈現(xiàn)“宅地和商服降幅較大”的態(tài)勢,宅地、商服用地成交建面同比跌幅分別為22%、24%,工業(yè)、其他用地同比分別減少15%、14%。 從成交價來看,2021年1-5月,宅地、商服、工業(yè)、其他用地成交樓面價同比增幅分別為31%、24%、12%、20%。 集中供地城市:土地成交“南熱北冷”,TOP30房企拿地占比超40% 從兩集中22城首批地塊成交情況來看,無錫、成都、杭州、南京、寧波、廈門、合肥、北京、重慶、沈陽10城溢價成交占比過半,其中南方城市占8成,北方城市中僅北京、沈陽入局,沈陽呈現(xiàn)冷熱不均態(tài)勢,溢價成交占比56%,流拍占比12%。長沙、上海、長春、武漢、濟南、鄭州、青島7城底價成交占比過半,其中多城為北方城市,位居南方的上海底價成交地塊多為安置房用地或租賃用地。 TOP30房企在22城共摘294幅宅地,占全部地塊比重超四成。頭部房企表現(xiàn)尤為突出,其中融創(chuàng)、萬科、保利拿地量均超20幅。萬科、保利、華潤、龍湖等房企在多城均勻布局,以分散風(fēng)險;融信、龍光等集中在優(yōu)勢區(qū)域布局。 圖片來源攝圖網(wǎng) 企業(yè)洞察 業(yè)績指標:2020年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)營收、凈利同比繼續(xù)增長 根據(jù)方升公布的150家產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)數(shù)據(jù),去年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)營業(yè)收入接近萬億,TOP10占比不斷提升;凈利潤超千億,TOP10占比微降;營業(yè)收入TOP10企業(yè)主要集中在華東、華南區(qū)域。 新增項目:聯(lián)東、中電光谷新開工和簽約項目集中布局在粵蘇川等省份 資料來源:國新未來科學(xué)技術(shù)研究院整理 重點動態(tài):富力、華潤等布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),輕資產(chǎn)、城市更新受房企青睞 資料來源:國新未來科學(xué)技術(shù)研究院整理 思考啟示 結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)新增項目的布局區(qū)域和相關(guān)國家政策,在省/直轄市層面,產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)可重點關(guān)注廣東、江蘇、浙江、上海、四川;在城市層面,重點關(guān)注已發(fā)布都市圈規(guī)劃的南京、上海市中著力打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)的浦東新區(qū)以及五大新城(嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯)、濟南新舊動能轉(zhuǎn)換起步區(qū)(濟陽、歷城部分街道)。 本文節(jié)選自國新未來科學(xué)技術(shù)研究院撰寫的《2021年上半年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報告》作者:國新未來科學(xué)技術(shù)研究院研究員 朱蓉蓉
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