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國新觀點|密切關注房地產稅改革動向,強化科技服務內核,嚴控投資風險

日期:2021-07-02 02:07:00  

前言

2021年5月11日,財政部等四部門聯合召開房地產稅改革試點工作座談會,提出“積極穩妥推進房地產稅立法改革”。2021年6月4日,財政部、自然資源部、稅務總局和人民銀行聯合印發《關于將國有土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》(財綜〔2021〕19號,以下簡稱《通知》),明確將國有土地出讓收入全部劃轉稅務部門征收,此舉有利于中央摸清地方財政底數,為房地產稅全面改革做好準備,政策信號作用較強。



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圖片來源攝圖網


發布背景

降低地方土地財政依賴,推進房地產稅改革是大勢所趨


背景一: 土地出讓收入持續攀升,部分區域土地財政依賴度高


1992年分稅制改革后,國有土地出讓收入全部劃歸地方,地方財政對賣地收入依賴度高,2020年國有土地使用權出讓收入84142億元,與地方一般公共預算收入比值超84%。


從2019年土地出讓數據看,江蘇(8564億)、浙江(8260億)、山東(6086億)和廣東(5529億)仍居前列。從對土地出讓金依賴度看,浙、皖、蘇、魯等省高度依賴土地財政,土地出讓金和一般公共預算的比值分別為1.17倍、0.98倍、0.97倍和0.93倍。


表1 分稅制改革過程中相關政策內容梳理

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資源來源:財政部、中國政府網,國新研究院整理


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圖1  2009-2020年全國土地出讓收入及占GDP比重變化統計

數據來源:粵開證券


背景二:“房住不炒”基調下,房地產稅全面改革大勢所趨


鑒于分稅制改革造成地方財權與事權不匹配,迫使地方形成土地財政依賴,經濟發展的質量和結構被忽視,這與國家要求發展新經濟、培育新動能的訴求相背離,因而房地產稅全面改革將是大勢所趨。


我們判斷,政府層面大概率借鑒美國、新加坡、德國等發達國家先進經驗并結合本國國情,合并整合“土地增值稅”“房產稅”“城鎮土地使用稅”“契稅”等相關稅種,合理降低房地產在建設交易環節的稅費負擔等,使房地產稅制度更加合理、公平,既能起到籌集財政收入作用,又能發揮調節收入分配、促進社會公平的效應。


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圖片來源攝圖網


《通知》關注點


關注點一: 土地收入征繳劃轉,有利于提升征收效率、加強中央統籌管理


政策強調“收入劃轉稅務”,主要涵蓋征繳、支出兩部分。征繳方面,土地出讓金由自然資源部變為稅務部門后,征收主體發生改變。支出方面,土地出讓收入的使用管理仍將按照現行規定執行,即全額納入地方政府性基金預算管理并安排支出。


從政策目標看,一是將土地出讓金調整為國家稅務部門統一征收,有助于提升征管效率和規范化管理水平。二是打通各部門信息孤島,土地收入統一由稅收部門掌握,實質上強化中央集權,摸清各地財政底數,提高中央財政資源統籌能力。


關注點二:土地財政基本屬性未變,但需關注潛在風險


鑒于“收入劃轉”僅涉及征繳方式調整,并不涉及土地出讓金分配使用、財政預算科目調整,因而對地方土地財政屬性和基本管理方式未造成根本影響。


出讓金統一納入稅務部門,將使資金受到更為有效的監督管理,避免地方政府虛增財力、違規舉債等行為,而作為地方政府土地經營主體,部分城投公司由于形成“拿地-返還-融資”不規范鏈條,少交延交土地出讓金,虛增資產和利潤規模,統一征收后,該部分公司資產規模和現金流將受到沖擊,需關注城投公司風險上升的潛在影響。



關注點三:政策短期影響有限,中長期是房地產稅改革重要信號


短期看,政策并未涉及地方政府供地計劃,土地需求則由房地產市場熱度和房企投資需求所決定,因此對土地供應量和成交價格沒有直接影響。


中長期看,此次劃轉,旨在加強中央對地方政府土地出讓行為的統一監控,實現房地產上游源頭統一調控,并借此機會厘清房地產相關財政收入。如果房地產稅全面改革,有利國家將兩者整合并軌,因而政策信號作用較強。


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圖片來源攝圖網


啟示


《通知》是對房地產稅改革試點工作座談會相關意見的進一步深化,結合之前中央“房住不炒”“三條紅線”等政策要點,中長期看房地產稅全面改革是大勢所趨,對地方政府土地財政會造成實質沖擊,倒逼地方發展新興產業、做大創新增量。產業地產企業需持續聚焦人工智能、智能制造、健康科技等新興產業,不斷強化科技服務內核,打造企業核心競爭力。


考慮“收入劃轉稅務”將進一步制約地方政府虛增財力、違規舉債等行為,一定程度影響部分城投公司和政府平臺資產規模和現金流,潛在信用風險顯著上升。產業地產企業在與地方城投公司開展合作時,亟需強化風險管控意識并豐富措施工具箱,同時應謹慎布局北京、上海、深圳、廣州、重慶、廈門、海南等房地產稅改革預期試點城市和高房價區域。


本文作者:國新未來科學技術研究院研究員  葛偉





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