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國新觀點| 邁入萬億時代的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，路在何方？

日期：2020-04-15 16:25:00  

文｜朱蓉蓉，國新未來科學(xué)技術(shù)研究院研究員




受國內(nèi)外復(fù)雜形勢及突發(fā)疫情等因素影響，我國經(jīng)濟下行壓力進一步加大，地方政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求更加迫切。同時，面對“房住不炒”的主基調(diào)以及高昂的土地、融資成本等挑戰(zhàn)，以產(chǎn)城融合為特色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受到多方關(guān)注。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵及發(fā)展歷程是什么？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運營模式有哪些？行業(yè)發(fā)展趨勢如何？為了厘清這些問題，國新未來科學(xué)技術(shù)研究院展開了相關(guān)研究。


內(nèi)涵：

實現(xiàn)區(qū)域“產(chǎn)、城、人”有效聚合和可持續(xù)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核、地產(chǎn)為載體，通過政府、企業(yè)、運營商和參與者開展與生產(chǎn)、生活相關(guān)的一系列經(jīng)濟和社會活動的要素融合體，實現(xiàn)區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和可持續(xù)發(fā)展。


傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)VS現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

資料來源：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院《2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總結(jié)及2020年展望》


階段：

伴隨40年兩化進程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)五個發(fā)展階段

從1979年我國第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)-蛇口工業(yè)區(qū)成立以來，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可分為以下五個階段：一是改革開放初期的起步階段，主要包括工業(yè)園區(qū)、出口特區(qū)的設(shè)立；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期的探索推廣階段，包括我國加入WTO前后的兩代園區(qū)；三是穩(wěn)步推進時期的整頓階段，以國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》為標(biāo)志；四是轉(zhuǎn)型升級階段，民營資本助力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從地域?qū)傩韵蚱髽I(yè)屬性轉(zhuǎn)變，隨后提出“產(chǎn)城融合”的理念；五是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時期的多元融合階段，包括市場參與主體的融合、產(chǎn)城人融合等。


我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段

資料來源：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院《2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總結(jié)及2020年展望》


模式：

五類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和演進均離不開政府、運營商、進駐企業(yè)這三大主體，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將傳統(tǒng)的政府-企業(yè)二元對抗博弈結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成“政府-企業(yè)-運營商”三元協(xié)調(diào)穩(wěn)定結(jié)構(gòu)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有土地開發(fā)及增值、物業(yè)租售、物業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)融資和政府補償五個盈利點。在此基礎(chǔ)上，各產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)形成五種主要的運營模式，這些模式各有千秋，但也存在一些劣勢，如開發(fā)經(jīng)營周期長、資本方退出難等。


產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要運營模式

資料來源：賽迪顧問《2019中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)報告：企業(yè)業(yè)務(wù)模式與創(chuàng)新實踐白皮書》、華夏幸福《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式與市場分析》，國新未來科學(xué)技術(shù)研究院綜合整理

2019年總結(jié)：

環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，規(guī)模首破萬億

從政策環(huán)境來看，規(guī)劃利好頻出，用地和園區(qū)管理規(guī)范化，重點城市產(chǎn)業(yè)正加速向中高端轉(zhuǎn)型。從市場現(xiàn)狀來看，2019年全國148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營業(yè)收入首次突破萬億，總部集中在一線及強二線，且集中布局5G、云計算、人工智能、文旅、智能制造、汽車、醫(yī)養(yǎng)健康七大新興產(chǎn)業(yè)。


2020年展望：

行業(yè)增勢可觀，新模式助力高質(zhì)量發(fā)展

根據(jù)過去5年營業(yè)收入的平均增速12%，預(yù)計2020年全國148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營業(yè)收入約1.15萬億。中長期政策仍以區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展為方向，企業(yè)據(jù)此集中布局優(yōu)質(zhì)都市圈，中新獲IPO、招商REITs上市等助力園區(qū)融資渠道更加多元化，但招商能力和運營能力仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的立身之本。未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國家號召，努力培育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，為我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化注入新動能。

注：本文中2014-2018年全國148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營業(yè)收入來自方升研究，2019-2020年數(shù)據(jù)為國新未來科學(xué)技術(shù)研究院預(yù)估數(shù)據(jù)，僅供參考。



美編：許園惠哲



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